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读国家数据坐等库存量上升︱刘德科

作者:张璠    栏目:财经    来源:搜狐    发布时间:2019-02-11 11:17

文|刘德科

1st

如何用国家统计局的官方数据,来判断全国楼市趋势?

他们的很多数据都是扭曲的。但当前阶段还是有两个指标非常有用:一是二手房价格下跌城市的数量,二是全国库存的升降量。

2nd

第一个指标,即二手房价格下跌城市的数量,藏在国家统计局每月发布的《70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中,你可以去数一数。11 月份的数据是前两天(12 月 15 日)公布的,跟历史数据对比一下,你就有感觉:二手住宅环比下跌的城市,11 月份是 17 个,10 月份是 14 个,9 月份是 7 个,8 月份是 2 个。

下跌城市数量,一路扩大。跟历史最惨状况比一下:最惨的月份是 2014 年 11 月,70 个城市无一上涨,67 个出现下跌,3 个是不跌不涨,涨跌幅 0%(这是当时更有参考性的一手房数据,由于现在的一手房数据处于失真状态,所以二手房的数据相对更具参考性)。

所以,和最惨的月份相比,现在还不算什么。会不会像 2014 年那么惨?这将取决于决策层的选择,是选择忍受还是选择妥协。

目前我们的预测是:下跌城市至少会超过半数,即至少 35 个城市在同一个月份里会出现二手房价格环比下跌。

3rd

第二个指标,即全国库存的升降量,藏在国家统计局每月发布的《全国房地产开发投资和销售情况》,在第二部分的最后一段第一句。

11 月份的数据是三天前(12 月 14 日)公布的,我们也跟历史数据对比一下——

可以看到:虽然月度销售量没有明显下降,但是 6 月份之后,每个月的库存下降量持续变弱——从 6 月份的 927 万㎡到 11 月份的 162 万㎡,一路变弱。

按此趋势,库存下降很可能会变成库存上升。

我们可以着重关注的观测点是:全国库存量什么时候出现上升?如果持续三个月库存量上升,决策层才有可能调整政策。才有可能。

4th

决策层可能还会有一个错觉:从数据上看,2018 年这一整年的楼市依然很强劲啊。

我们以 2017 年作为参照系(因为 2017 年是一个大年,即巅峰年份),今年全国楼市的各项积极指标都会超过 2017 年。今年还没结束,仅看今年 1-11 月份的数据,除了销售面积跟 2017 年全年有一些差距以外,其他指标都已达到 2017 年全年水平了。

所以,如果你想中央立马调楼市整调控风向(扭曲的限价政策除外),恐怕暂时只能在梦境里而已。

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