人口仍将流向东部大城市房价未必再涨

[值得留意的是，人口持续向一线城阛阓合未必意味着一线城市房价将所以持续上涨。以东京为例，1995年至2005年，东京的人口占比由9.4%上升至9.8%，同期东京住宅地价钱累计下跌近34.8%]

经济活动的集聚常常随着着人口的集聚。

以上海（楼盘）为例，2015年上海常住人口约2415万人，较2000年累计增长超出44%，集合了全国近2%的人口。出于对人口过度集聚的担心，国务院2014年曾提出严厉控制特大城市人口规模。那么，我们应如何确定一个地区合意的人口集聚度、如何推断将来的人口流向？本文将从经济集聚与人口集聚相配套的视角动身，试探答复上述问题。

经济集聚与人口集聚

从历史经历来看，一个地区的经济集聚水平与人口集聚水平将逐步趋于一致。研究者张车伟、蔡翼飞分别应用GDP占比和人口占比来权衡一个地区的经济集聚度和人口集聚度，并以GDP占比与人口占比的比值来权衡该地区经济散布与人口散布的配套水平（下称“配套度”）。配套度越接近1，经济集聚水平与人口集聚水平就越一致。

表1中罗列了美国、日本等国家的配套度演化过程。1910年，美国仅25%的地区的配套度介于0.9和1.1之间，仅72.5%的地区配套度介于0.6和1.4之间。在2007年，美国配套度介于0.9和1.1之间的地区占比提升到40.4%，配套度在0.6到1.4之间的地区占比提升到95.7%。地区经济与人口散布的配套水平显著提升。

1965年，日本仅17%的地区的配套度介于0.9和1.1之间。到2007年，这一比例提升到40.4%。1965年日本配套度介于0.6到1.4的地区占比为89.4%。到2007年，这一比例提升到95.7%。

另外，法国、加拿大等国家的经历也表示，随着时间的推移，地区经济集聚水平与人口集聚水平将趋于一致。

从中国的数据来看，在本文考核的31个地区中，配套度处于0.9到1.1之间的地区占比仅为12.9%，而美国和日本则高达40.4%；我国配套度在0.6到1.4之间的地区占比约71%，也远低于美国和日本的95.7%。

与中国相似，新兴经济体如智利、墨西哥也存在着经济与人口配套水平较低的问题。但是，从配套度处于0.8到1.2之间的地区占比来看，中国该比例为29%。但在智利和墨西哥，该比例都已达到了40%以上。

由此看来，我国各地区的经济集聚水平与人口集聚水平之间存在必定水平的失衡。

将来人口仍将主要流向东部地区

经济集聚水平高于人口集聚水平意味着，该地区每单位人口能够制造更高的经济产出，进而取得更高收入。所以，经济集聚水平高于人口集聚水平的地区能够吸引外来人口，提升本地的人口集聚水平，并最后使经济集聚水平与人口集聚水平趋于一致。

据此，我们以地区经济与人口的配套度为基础，对将来的人口流向进行大致的推断。配套度高于1，意味着该地区的经济集聚水平高于人口集聚水平，将吸惹人口流入;而配套度低于1，意味着该地区的经济集聚水平低于人口集聚水平，将引发人口流出。

除港澳台外，我国共有三个省级行政区的配套度大于2，分别为北京（楼盘）、上海和天津（楼盘）。这意味着，北京、上海和天津的经济集聚度远高于人口集聚度，往后人口极也许将大批流入这三个城市。

10个地区的配套度介于1和2之间，分别为江苏、浙江、内蒙古、福建、广东、辽宁、山东、重庆（楼盘）、吉林和湖北。这说明上述地区对外来人口具有必定的吸引力。

但是，最近几年来吉林、辽宁和湖北的人口占比连续降低。以吉林省为例，2009年前，吉林省人口占比高于GDP占比。但是，2008年至2015年间，吉林省GDP占比出现异常动摇，但人口流出势头不减。所以，吉林省GDP统计中也许存在误差，致使2009年后吉林GDP占比高于人口占比。辽宁与湖北的GDP统计中也也许存在相似误差。

其他18个地区的配套度小于1，经济集聚水平小于人口集聚水平。其中，贵州（楼盘）、云南和甘肃三省的配套度最低，均小于0.6。所以，贵州、云南和甘肃三省或将面对较大的人口流出压力。

一线城市人口规模将持续扩张

一种概念以为，我国最大城市人口占我国所有城市人口的比例仅为3.1%，远低于美国的7.1%。所以，我国最大城市人口仍有较大的增长空间。但是，仅从大城市人口占比来推算大城市人口规模的办法存在必定的缺点。

一方面，从世界范围内看，不一样国家的最大城市人口占比差别很大，其实不存在有规律可循的数目界限。例如，日本最大城市人口占所有城市人口的比例超出32%，而德国的最大城市人口占比仅为5.8%。另外一方面，我国的人口基数较大。依照2015年的数据计算，假如我国最大城市人口占城市人口的比例达到美国的水平，则我国最大城市人口将达到5475万人。假如这一比例达到日本的水平，则我国最大城市人口将超出2亿。这明显难以完成。

我们从经济集聚与人口集聚水平相配套的视角动身，来分析一线城市人口规模问题。

我们计算了东京、纽约、首尔等国外大城市的GDP占比与人口占比，发现这些城市经济与人口的配套度散布在1.0到1.8之间。其中，东京的GDP占比与人口占比的比值最高，达到1.8。

而中国一线城市的GDP占比与人口占比的比值均大于2。也就是说，中国一线城市的经济集聚水平远高于人口集聚水平。与国外城市对比，我国一线城市经济集聚度和人口集聚度之间存在显著脱节。因为人口散布与经济散布将逐步趋于配套，由此推断，我国一线城市的人口集聚水平还将持续提升（表1）。

详细来看，自2004年以来，上海的GDP占比整体呈降低趋向，人口占比则呈上升趋向。这使得上海GDP占比与人口占比的比值有所降低，但仍高于国际水平。

上海市“十三五”规划中提出将常住人口控制在2500万之内。但是，从人口与经济散布相配套的规律来看，将来上海人口应当会持续增加，常住人口目的也许难以完成。假定2020年上海的GDP占比与人口占比的比值降低到与东京相当的水平，我们能够预算不一样GDP占比情境下的上海人口规模：假如在2016年至2020年间，上海的GDP占比坚持2015年相比较上年的年降低幅度，则2020年上海人口将达到2785万人；假如GDP占比坚持不变，则2020年上海人口将达到2854万人；假如资本项目开放使上海的GDP占比恢复到2010年的水平，即4.0%，则2020年上海人口将达到3257万人。

北京的GDP占比在2004年开始降低，而人口占比正逐步提升。北京经济占比与人口占比之间的差也逐步减少。因为2011年以来北京GDP占比一直在3.30%至3.35%之间动摇，我们假定2020年北京GDP占比为3.33%，且GDP占比与人口占比的比值降低到与东京一致，那么，2020年北京人口将达到2626万人。

与北京和上海GDP占比逐步降低不一样，最近几年来深圳（楼盘）与广州（楼盘）的GDP占比呈上升趋向。同时，深圳与广州的GDP占比与人口占比之间的比值分别为3.08和2.69，高于北京的2.12和上海的2.07。所以，与北京和上海对比，深圳与广州对外来人口的吸引力将更强。

一线城市房价未必上涨

值得留意的是，人口将持续向一线城阛阓合未必意味着一线城市的房价将所以持续上涨。

以东京为例，1995年至2005年，东京的人口占比由9.4%上升至9.8%，同期东京住宅地价钱累计下跌近34.8%。

以美国纽约、旧金山为例，在次贷危机爆发后，其人口占比有升有降，但房价都出现了较大幅度的下跌（表2）。

综上所述，随着时间的推移，一个地区的经济集聚水温和人口集聚水平常常趋于一致。与美国、日本等国家对比，我国经济与人口散布之间存在显著脱节。我国人口将持续向经济发达地区集合。在一线城市中，深圳与广州对外来人口更具吸引力。

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