首开潘利群：寻觅房地产微利时代的“万亿市场”

今年以来，房地产行业又成为社会热点。每个人从不一样角度，都能得出对房地产行业的不一样熟悉，做出不一样的推断。站在开发商的立场，我们以为这是一个新旧瓜代的时期，也是机会与风险并存的时期，更是一个净收益陆续降低的时期。

与长久以来的高收益对比，目前的房地产行业愈来愈接近社会规模企业的平均水平。130家上市房企平均净利率从2011年高点16.9%，连续下滑到近两年的个位数，陆续向规模以上企业6%的平均净利率挨近，与美国500强归属母公司7%的平均净利率对比，只有一步之遥。跟随净利率的陆续下滑，房地产的开发难度愈来愈大、开发系统愈来愈复杂、市场环境愈来愈多变，这些都促使从业者不能够不重新审阅行业自己。

2011年，第一次全国范围限购限贷调控正式开启，从那时起，转型、跨界、创新就成为行业的主基调。房企转型更多地转向了新产业、新领域，或增强原有主营业务，很少涉足家居家电生产、建材生产、工程施工、设计询问等上下流产业，缘由是收益率是关键，赚钱能力是关键。

即使房地产的净利率水平在降低，但房地产行业的重要身份很难摇动。2011年至今，年均8万亿元左右的销售额，12亿平方米的销售面积，这是任何发达国家都没有经历过的大市场。固然，这么大体量的产业，要想一直坚持迅速发展是不也许的。相同，随便马虎转型也是不现实的。

1998年“房改”以来，我国房地产经历了几轮调控周期，基本上遵守了繁华-调控-调整-再繁华的发展轨迹。除过部分区域、部分城市调整期间受冲击较大以外，大部分地区市场还是螺旋式上升的。只是这个螺旋还能连续上升多久？上升到多高？作为房企，我们难以置身其外，必须正面回应。

要认清房地产的时期趋向，需求从驱动房地产消费的直接动因入手。假如说货币是直接驱动因素，很难解释负利率时期的日本，房地产市场依然寸步难行；假如说人口是直接驱动因素，很难说明为何南亚、东南亚国家，房地产市场不够繁华。也许在人口和货币以外，尚有他因。

我们以为更为核心的因素有两个：一个是组建家庭，构成最小单位的聚居，直接催生了房地产消费量；一个是迁徙与迁居，离开一种聚居状态，进入新的聚居状态，直接产生新的消费需求。

从家庭角度来看，中国家庭总数在连续迅速增长，而且远远超出人口增长速度。2010年达到4.2亿个家庭，跟随中国家庭小型化趋向深化，2040年我国将有5亿家庭。假如以家庭数作为市场参考基数，以套为单位来分析，要比以面积为标准，更科学、更直观、更能体现市场的真实情况。

以家庭为单位来权衡，中国房地产市场距离总量多余还有一段距离，也就是说大批城市住户没有栖身在设备完善的成套住宅里。即使房地产市场达到总量均衡，也不料味着绝对多余，更谈不上崩盘。

1968年日本家庭数和住宅数的比值就达到了1：1，20年后，依然产生了历史性的房地产大牛市。据国际评级机构惠誉猜测，到2030年，我国房地产仍将坚持8亿平方米的年均需求量。考虑到价钱因素，房地产行业总价值将坚持稳固。

如今，我国经济社会处于从工业化时期向后工业化时期转换的时期，人口的迁徙从跟随经济发展的脚步，开始更多地考量文化的因素、环境的因素。主导人们迁徙与定居的因素，正在回归传统，回归最实质的一面——“安身立命”。

国家卫计委《中国流动听口发展报告2016》指出，截至2015年末，我国流动听口达到2.47亿，相当于每6个人中就有1个是流动听口，中国总流动听口接近美国所有城市人口总和。如此大规模的人口流动，陆续地制造新的高密度都市聚集区。

以2011年为界，在这之前，人口主要流向一线城市和制造业重镇。2011年以后，一线城市和区域中心城市遭到更多的喜爱。这类聚集方法愈来愈接近欧美发达国家形式，城市格式正在被重旧书写。

迁徙是为了定居，只有在经济社会构成了稳固的定居构造以后，才有也许产生房地产危机。从这个角度来看，我国城市的稳固性与发达国家对比差距较大，相应的房地产危机产生率也较低。然而，有一种危机产生机制需求小心，那就是日本房地产崩盘的深条理缘由：全民炒作有限城市空间的房地产资源。今年以来，我国房地产市场具有了日本危机的某些特点，“9·30新政”及时建起了防止日本式崩盘的防火墙。

我国新一轮的人口流动才刚起步，三大都市圈最大口径的人口总数才3亿，占全国22%，与地广人稀的美国持平，与日原形差较大，我国核心都市圈还有很大成长空间。近几年，首开也在积极应对城市格式的变迁，加大布局一线城市、聚焦二线城市，其中16个一二线城市，首开已进入11个。

人口迁徙和流动离不开高效的交通工具。到2020年，高铁里程达到3万千米，中国投入应用和在建的高铁网络，从质到量，都在世界遥遥抢先。除此以外，到2030年，我国民用机场总量约达2300座，其中通用机场总量达2058座，运输机场257座。交通基础设施的迅速发展将是人口自在流动的重要保证。

综合以上分析，能够得出结论：一是赞同房地产的成长因素还长久有用，所以主业要苦守；二是时期变迁难以阻拦，我们要时刻关注房地产的新风向。我们要做到：第一，向内看，重新熟悉建成区；第二，向外看，重新熟悉产业链；第三，向前看，重新熟悉城镇化。

重新熟悉建成区，主要关注三大市场：万亿棚改市场，万亿租赁市场和数万亿REITs市场。

万亿棚改市场是国家已确定、正在实行的重要城建领域。2015年末，国家制定了三年改造1800万套各类棚户区的行动筹划，今年1~9月，已开工577万套，占年度目的任务的96%，完成投资1.2万亿元。2015~2016年度，首开集团前后取得丰台、顺义、密云等区县150万平方米棚改项目，是万亿棚改市场受益的房企之一。

万亿租赁市场是迅速城镇化所带来的新市场。因为住房自有率较高，租赁比例低，我国租赁市场与欧美国家对比，发展迟缓。

与欧美国家以政府、机构和企业为主的出租市场对比，我国租赁市场以个人为主，规模化、集约化水平较低，效率不高。2015年，我国租赁市场规模为1.15万亿元人民币，对比存量市场，成长空间较大。横向比较来看，美国GDP构造中房租收入达5000亿美元，折合3.5万亿元人民币，跟随中国城镇化率陆续提升、出租住宅总量迅速增长，我国将来几年租赁市场规模将翻番。

今年6月，国务院出台《关于加速培养和发展住房租赁市场的若干看法》指点文件，利好住房租赁市场，文件中提到推进REITs试点，更具有标忘性意义。

美国房地产市场总量规模不如我国，然而房地产市场完善水平较高，REITs总规模超出1万亿美元，长久收益率超出美国十年期国债，在资本市场跑赢标准普尔500指数。我国REITs市场还处于试点阶段，成长空间庞大。

2015年，首开成立了资产管理公司，即整合资产，推进集团整体上市；升级资产，孵化创新型业务；用增量的视角做存量业务。同时，投资重大的市场前沿项目，参加组建北京（楼盘）市住宅产业化集团公司；公司“十三五”规划，也把房地产金融作为主要培养业务，这将有用地增进资本与资产的双轮驱动。

向外看，房地产触及的产业许多，然而，许多产业与房地产是连接，而不是融合的关系。融合度比较高、产业体量较大的，主要有三个：一是将来将成长到10万亿元的养老产业；二是已经达到4万亿元的旅游市场；三是正待开启的万亿元规模的智慧城市、智慧社区和智能建筑建设。

我国已进入老龄化社会，而且老龄化水平愈来愈高，逐步进入高度老龄化社会。面临马上到来的新型社会形状，房地产企业如何有用地参加老龄化社会的发展与建设，这是一个大问题。

以美国为例，1982~2006年，在不一样时期，美国不一样年纪段人群住房自有率情况也有变化，即四个年纪段具有彻底不一样的栖身举动特点：25~34岁，住房自有率平均不到50%；35~54岁住房自有率平均在70%左右；55岁是大的分水岭，迅速上升到80%以上；70岁以后，住房自有率逐步降低，大批老人开始住进养老院等机构。

从美国经历来看，我们应当用“积极老龄化”对待55~75岁的人群，从他们的真实需求动身，提供安宁温馨的栖身空间，研判老年人对栖身的需求、对配套的期许。所以，首开将在昌温和密云投资建设大型养老产业项目，集养老公寓、康复医疗、健康产业于一体，做真实的养老产业。

同时，在市区做养老事业试点，为75岁以上老人提供社区养老空间。例如，首开在北京亚运村的社区养老项目马上营业。

旅游产业领域。全球每年12亿人次出境旅游，全国每年22亿人次旅游，旅游市场占全球GDP已达10%，我国旅游产业规模达到4万亿元。然而，旅游市场对房地产行业而言，依然是看着美妙，做着艰苦，这是由旅游市场的收益特色决定的。“一票一卡”是其主要收益方法，也就是景区门票和酒店房卡。大部分房企核心能力其实不在于“一票一卡”的制造，能够构成核心竞争力更是寥寥可数。

从信息社会到移动互联社会，从4G时期到5G时期，城市基础设施的概念和内涵正在被重新界说。万亿规模智慧城市建设是为打造将来的城市基础设施空间，新建筑、新社区必须紧随技术的脚步，配置最新的移动互联科技，不然建筑物就会加速折旧。

智慧城市与迅速城镇化正在叠加。2011年，我国城镇化率首超50%，2020年将达到60%，2030年将超出70%。依据发达国家的经历，城镇化率超出70%，城市构造才能够真正稳固，社会形状也会迎来质的飞跃。

质变的完成离不开新产业、新技术、新业态的植入，环绕着房地产的十几万亿元的市场——万亿棚改市场、万亿租赁市场、数万亿REITs市场、十万亿养老产业、万亿旅游市场、万亿智慧城市投资，将与传统房地产市场聚集在一起，在国民经济中施展更积极的用处。

面临新时期，房企需求新的角色定位。考虑马上到来的城市大变迁，城市产业愈来愈复合，考虑到城市的需求愈来愈多元，我们以为，城市的发展需求“城市中兴官”，去发掘建成区的潜力，去整合不一样领域的产业链条，更具义务感地参加和推进城市化的过程。