戴德梁行发布2016年市场回顾报告：申城住宅供应和成交“双降”

日前，全球抢先的房地产服务商感恩梁行在沪公布了2016年年关市场回想报告，就2016年房地产住宅、商业、写字楼、投资市场近况等问题进行了全方位、深条理的分析与解读，并对上海（楼盘）甚至全国房地产市场将来发展趋向进行深度商量。

供给量和成交量“双降”

感恩梁行华东区综合住宅服务部提供的数据显示，2016年上海住宅市场整体成交面积有所降低，整体成交1384万平方米，比2015年下滑3%。2016年四季度上海连续两次公布住房新政后，市场成交量缩至约191万平方米，为2012年二季度以来最低水平。

报告显示，在政策的连续调控下，2016年上海住宅市场整体供给量及成交量均降低，但因为受刚需价钱推进，成交均价仍显著上升。截至去年12月22日，高端公寓市场成交70万平方米，较2015年同期上升126%，占全市公寓成交面积的6%；高端别墅市场成交19.5万平方米，较2015年同期上升34%，占全市别墅成交面积的8%。而高捧住宅市场的套均面积有削减趋向，2016年高端公寓套均面积248平方米，同比削减8%；高端别墅套均面积约339平方米，同比削减8%。

感恩梁行高等董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏指出，高端楼宇领涨全市住宅市场，体现出2016年改良型需求兴旺，而且高端购房者偏好公寓住宅，促使了上海房价的提升。

2016年土地出让则以住宅用地性质为主。感恩梁行华东区综合住宅服务部提供的数据显示，近几年上海工业用地出让面积缩减显著，使整体土地出让面积逐年削减，年化递减约15%。2011年上海共出让建设用地面积2859万平方米，而2016年出让土地仅为746万平方米。尽管土地出让面积缩减，但住宅土地在整体出让土地中的比例有上升趋向，2011年为30%左右，2016年则达到50%左右。

数据显示，2016年上海纯住宅用地共出让71宗，较2015年削减41.8%。其中，出让土地宗数排名前三的区县为青浦区(14宗)、松江区(12宗)、奉贤区(10宗)及浦东新区(10宗)。

除出让量较少以外，住宅土地楼板价升高显著。2016年上海住宅成交楼板价每平方米约18964元，较2015年增长87%。其中，涨幅排名前三的区为崇明区(15454元/平方米，涨幅709%)、虹口区(67409元/平方米，涨幅288%)及松江区(14917元/平方米，涨幅157%)。传统核心区域如黄浦区、徐汇区、长宁区及老静安区，近两年均无纯住宅土地出让，其地理稀缺性较为突出。

伍惠敏指出，在市场安稳期、房价动摇不大的情形下，如今的房产税实施方法有助于调理投资预期，紧缩投契获利空间，对包含改良型需求在内的各类置业需求产生影响。

大批交易市场创新高

报告显示，2016年上海市场大批交易总额超出1300亿元，较2015年的600亿元提升了一倍多，创下历史新高。其中，95%以上为边疆买家，境外买家占比降到5%以下。而边疆买家中，以基金、信任和保险等金融类企业为主。

感恩梁行华东区写字楼部提供的数据显示，2016年上海写字楼市场整体成交量增长70%，其中，散售成交量为2015年的5倍，达到1179548平方米。

感恩梁行中国区投资及参谋服务部董事总经理叶建成表示，2016年上海住宅市场仍旧坚持白热化的状态，住宅物业在投资市场仍占领一席之地。而跟随住宅购置的政策陆续趋紧，资产荒开始舒展到大批交易市场，交易类型主要以写字楼、服务式公寓及商业物业为主。其中，不管是从成交金额还是成交面积来讲，优良的写字楼仍受投资者喜爱，在整体大批交易中占比超出七成。

报告显示，因为受宏观经济、政策环境、利率因素、大批资产配置战略等影响，写字楼交易连续火爆。2016年成交的写字楼分为三大类，分别为核心CBD写字楼资产、老的写字楼或其他酒店、新兴CBD区域。在去年交易市场中，占比最多的当属新兴CBD区域，特别是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为去年交易案例最多的区域。同时，北外滩与浦东的交易量也较大，在价钱上比2015年上涨约20%。叶建成猜测，位于核心区域或许新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场，将成为将来的投资热点。

产业办公市场突起

租赁市场方面，在大供给市场背景下，上海甲级写字楼吸纳量回落至74.4万平方米，空置率上升约4个百分点至14%。同时，2017年将迎来新一波总量842万平方米的写字楼供给大潮，其中浦西648万平方米，浦东194万平方米。

从2016年写字楼租方的行业组成来看，跟随P2P公司出现大规模退租潮与政府对P2P行业的管控增强，在写字楼租赁中，金融类企业占比下挫14%；而在“互联网＋”的海潮下，TMT行业迎来发展利好，比重提升15个百分点，已达27%。

感恩梁行高等董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，跟随市场及政策的驱动，产业办公已从起初的园区厂房为主，慢慢升级至各类配套齐全的产业商务区，软硬件吸引力进一步增强。客户组成虽以高科技、生产制作业为主，但金融及专业服务类企业的比例正逐年提升，已达到近20%。在陆续成熟的产业园区中，张江、金桥已从商务园区进入到产业商务区，已成为产业办公的范例。特别是张江的空置率低于优良商务园区的平均值，达5%，并出现供不该求的态势；金桥的价钱如今仍处低位，但有较大的发展潜力。

统计表示，将来两年上海产业商务区供给量将达63.5万平方米，金桥、张江等区域均有优良项目出现，优良产业办公仍有较大选择空间。

实体零售寻找新机遇

2016年，实体商业仍遭到电商的强烈冲击。感恩梁行华东区商业地产部提供的数据显示，从2012年至2015年，全国有138家百货商店、262家超市、6209家体育品牌店遭到封闭；2016年，涵盖百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店潮频现。

面临实体经济的窘境，国务院办公厅于去年11月公布了《关于推进实体零售创新转型的意见》。该意见共有六慷慨面内容:一是租金控制:削减公有产权转租，进一步将商业资源市场化，多角度有用控制租金上涨；二是深化与延长:通过增强财务赞同，深化和延长零售城市，由东向西，由一二线向三四线；三是退出机制:完善运作不良的商业项目标退出机制，防止同质化，倾向社交体验、家庭消费和区域文化中心的整合；四是融合与公正:关于线上和线下采用融合与公正的政策，增强立法，清除不屈等竞争；五是审批流程:简化或撤消各类触及店铺装修正造的审批事项，特殊是沿街店铺；六是社区商业:打造便民生活服务圈，可将其懂得为造城或是深刻发展社区商业。感恩梁行华东区商业地产部董事罗炳基对新政策进行分析后提出自己的意见。他以为，在国内一二线城市陆续外扩的大背景下，郊区新建住宅规模陆续扩展，但相应的配套设施尤其缺少，综合考虑交通方便水温和出行时间，将来大型购物中心将陆续向郊区外扩，同时，在国家政策的搀扶下，企业将取得更多商业项目或许实体店铺的投资机遇。

同时，罗炳基分析道，有关部门已通过严格打击冒充伪劣产品、增强海关检讨力度、简化商业项目/零售店开店审批流程、依法制止以排斥竞争对手为目标的低于本钱价销售举动等几大手段，减少线上电商与线下实体店的差距，增进公正竞争。多管齐下后，将来实体商业的发展环境将更为健康。

除政策与市场环境的净化改进外，实体店也需求调整本身的经营战略。罗炳基表示，实体店发展也许会碰到误区与风险。他还指出，很多实体店在发展时常常会犯六大错误，即自觉跟随B2C阵线；过于依附大数据和大环境，却疏忽以人为本的特征；过火依附资本，疏忽了专业水温和在投入报答方向上的整体战略；过火信任品牌忠诚度，而疏忽了时间本钱和距离对消费者的影响；自觉扩大，形成产品及运营能力与市场推行、营销战略的脱节；将话题、热度当制品牌发展的唯独手段。